Van woonanalyse naar actiegericht woonbeleid

Hoe data, lokale inzichten en ruimtelijke expertise gemeenten helpen om hun woonbeleid te vertalen naar concrete acties.

De woonopgave stelt lokale besturen voor complexe keuzes over betaalbaarheid, renovatieplicht, verdichting en open ruimte. Een woonstudie helpt om de lokale noden scherp te krijgen en ze te vertalen naar concrete beleidskeuzes. Strategisch planners Hans Tindemans en Maxime Le Roy vertellen in dit artikel hoe ze lokale besturen kunnen bijstaan.

Ons woonbeleid staat voor verschillende uitdagingen”, zegt Maxime. “Enerzijds is onze bevolking sterk veranderd: er zijn meer alleenstaanden terwijl ook de groep ouderen groeit. Die groepen hebben op het vlak van wonen andere behoeften dan de typische gezinnen. Dat botst met een woningaanbod dat lange tijd sterk gericht was op de Vlaamse woondroom: een open, vrijstaande gezinswoning met een grote tuin. Daarnaast speelt betaalbaarheid voor vele doelgroepen een grote rol. Daarbovenop komt de renovatieplicht die een hoog prijskaartje heeft en de druk op de koop- en huurmarkt opdrijft.”

“Gemeenten moeten bovendien in hun ruimtelijk beleid woonkeuzes vaak verbinden aan de bouwshift en dan is een verouderd structuurplan vaak ontoereikend”, voegt Hans toe. “Daarom moeten ze een nieuw beleidsplan opmaken waarbij ze moeten kijken naar de demografische groei en de plaatsen waar ze al dan niet willen verdichten.”

Data als vertrekpunt, lokale interpretatie als sleutel

Data zijn een belangrijke basis voor een woonanalyse. De beschikbaarheid van data vormde lange tijd een probleem. Maar provincies stellen intussen steeds beter cijfermateriaal ter beschikking om woonstudies beter te onderbouwen.

“Toch blijft een correcte interpretatie van die data noodzakelijk. De situatie verschilt sterk naargelang de regio en de gemeente. Binnen elke gemeente moet je dus goed begrijpen wat de onderliggende verhalen zijn achter de cijfers,” verduidelijkt Hans.

Die interpretatie begint bij de vraag voor wie het woonaanbod vandaag en morgen moet werken. Daarom analyseren we niet alleen gemiddelden, maar ook de behoeften van verschillende doelgroepen. “We focussen ons vooral op doelgroepen die we onderscheiden op basis van verschillende kenmerken. Hun behoeften bepalen mee welk type woning geschikt is en in welk marktsegment ze terechtkunnen,” voegt Maxime eraan toe. Zowel leeftijd en gezinssamenstelling als de sociaaleconomische situatie spelen daarbij een rol.

Luisteren naar wat er op de woningmarkt leeft

Cijfers alleen volstaan niet: een sterke analyse vraagt daarnaast om praktijkkennis. Door andere actoren, zoals vastgoedmakelaars, ontwikkelaars, sociale woonactoren en bewoners te betrekken brengen we tendensen in beeld die in de beschikbare databronnen nog niet of onvoldoende zichtbaar zijn.

“Zo proberen we te begrijpen wat er achter de cijfers leeft”, zegt Maxime. “Vastgoedmakelaars en ontwikkelaars kunnen bijvoorbeeld aangeven dat er voor een woning die te huur staat meteen tientallen kandidaten zijn en dat die woning na een uur al verhuurd is. Zulke informatie komt niet uit de beschikbare cijfers, maar helpt ons wel om een goed beeld te krijgen van de situatie op het terrein.”

Ook bewoners kunnen ons belangrijke inzichten geven. In Lommel organiseerden we bijvoorbeeld een enquête bij inwoners jonger dan dertig jaar. “We wilden begrijpen waarom sommige mensen de gemeente verlaten”, vertelt Maxime. “Verhuizen ze omdat ze op zoek zijn naar een andere omgeving of willen ze eigenlijk in de gemeente blijven wonen, maar vinden ze er geen betaalbare woning? Dat is een belangrijk verschil.”

Transitiebeeld woonzone stedelijke drager, Lommel

Nieuwbouw en bestaand patrimonium

De woonopgave gaat niet alleen over bijkomende woningen. Nieuwbouwwoningen zijn vandaag slechts voor een relatief klein deel van de bevolking toegankelijk en betaalbaar. Wanneer er wordt uitgegaan van bevolkingsgroei en een toenemende woningbehoefte, is het belangrijk om stil te staan bij de vorm van dat nieuwe aanbod en de noden waarop het moet inspelen.

“Behalve dat nieuwbouw niet per definitie betaalbaar is voor iedereen, wordt er bovendien nog altijd sterk ingezet op de gemiddelde gezinswoning, terwijl er al een groot aanbod aan grote gezinswoningen bestaat”, zegt Maxime.

Daarom kijken woonanalyses evenzeer naar het bestaande patrimonium. Veel woningen hebben een renovatieopgave, maar kunnen na renovatie betaalbaarder of geschikter worden voor bepaalde doelgroepen. Grote woningen op goed gelegen plekken kunnen mogelijks worden opgesplitst, terwijl collectieve woonvormen ook een oplossing kunnen bieden.

Het patrimonium van lokale besturen maakt deel uit van die oefening. Gemeenten beschikken vaak over gebouwen en gronden, waarbij de vraag rijst wat ermee kan gebeuren. Naast financiële overwegingen spelen duurzaamheid en het potentieel om woningen te ontwikkelen voor specifieke doelgroepen mee.

“Het gaat dus niet alleen over het creëren van bijkomende woningen”, aldus Maxime. “Het gaat ook over de vraag of het beschikbare aanbod geschikt is voor de mensen die er vandaag en morgen gebruik van moeten maken.”

Een keuzemenu voor woonbeleid: analyse omzetten in actie

Lokale besturen hebben niet alleen nood aan een woonanalyse, maar ook aan houvast om met de bevindingen in de praktijk aan de slag te gaan. We merken dat de vraag naar de operationalisering van woonbeleid toeneemt.

“Wat kan het lokaal bestuur zelf doen om in te grijpen op het aanbod? Hoe kan het sturen op betaalbaarheid of op een aanbod dat gericht is op specifieke doelgroepen? Dat zijn vragen waarmee het bezig is”, zegt Maxime.

Daarom ontwikkelden we een actiegericht kader in de vorm van een matrix; een soort van keuzemenu. Die bundelt veelvoorkomende woonuitdagingen met mogelijke beleidsacties, voortbouwend op ervaring uit eerdere studies en projecten. Per actie kan worden bekeken voor welke doelgroep ze relevant is, welke financiële impact en personeelsinzet ermee gepaard gaan en welke organisatorische of juridische aandachtspunten spelen.

“Vele studies blijven steken bij algemene conclusies. Wij proberen lokale besturen concrete handvatten te geven waarmee ze effectief aan de slag kunnen”, vult Hans aan.

Vanuit een geïntegreerde aanpak brengen we kennis over woonnoden, woningmarkt en beleidsinstrumenten samen. Waar nodig vullen we die aan met expertise uit andere disciplines zoals energie, klimaat en patrimoniumbeheer. Die gecombineerde inzichten vertalen we naar een onderbouwd kader dat lokale besturen helpt om gerichte keuzes te maken. “De meerwaarde van Sweco is net dat we de complementariteit van meerdere expertises kunnen bundelen”, besluit Hans.

Wil je de woonopgave in jouw gemeente scherp krijgen? Aarzel niet om onze experts te contacteren.